提高投资住房的银行贷款利率解决房地产价格不断上涨的问题

现代市场经济中，房地产不仅仅是消费品，同时还是投资品，甚至被一些人用来进行投机炒作。因此，基于消费品和投资品的两种特性来进行分析和建模将更加符合实际。下面我们基于房地产的消费属性和投资属性来进行分析。

第一，按照消费品价格理论，有：

其中，y为收入，c为成本。

第二，根据房地产的投资属性看，房价应该等于该房屋产生的现金流进行贴现；房屋的现金流来源于房屋出租所得的租金，而贴现率即投资者对该房屋所要求的最低回报率，必要回报率=真实无风险收益率+预期通货膨胀率+风险溢价，在此，我们假设风险溢价为零，得出：

其中，P为房地产价格，C为每期租金，y为贴现率，T为房屋期限，t为租金到达时间，F为房屋到期后的地块价值。

由（1）和（2）建立联立方程，得：

由于，投资者在做是否买立水桥二手房的决策时，考虑的主要因素是资金成本，即真实无风险利率和通胀率，因为房屋投资一般是长期投资，真实无风险利率我们用长期（5年期）的银行贷款利率来代替。因此，当房租的回报率高于必要回报率，即真实无风险利率与预期通货膨胀率之和时，投资者就会做出投资房屋的决定。

如果基于零首付购房条件下，当每期产生的租金收入大于等于同期贷款利息与预期通货膨胀之和的情况下，投资者就有动力不断从银行贷款来购买房屋，因此会不断推高房价，继而开发商会加大房屋开发；当市场房屋存量足够多的时候，房屋租金会下降，收益率下降，当低于贷款利息与预期通货膨胀率之和的时候，投资者会退出，开发商会不断退出。由此，我们看到同期贷款利率与预期通货膨胀率之和是投资者的投资盈亏平衡点，长期内，房价、租金收益率与必要收益率呈稳定关系。

美国的次贷危机来源于房地产市场，主要原因就在于美联储的低利率政策和房地产开发商的低首付甚至零首付政策，使得房租回报率高于从银行借贷的资金成本，给了人们不断从银行贷款购买房屋的利益驱动。

四、结论

基于上面的理论，我们认为中国政府解决房地产价格不断上涨的主要措施应该是加大廉租房建设，不断降低房租，进而降低投资房地产的租金回报，减少对房地产的投资需求；同时，提高投资住房的银行贷款利率，即购买第二套住房及以上的银行贷款利率，增加资金成本，也会降低投资房产产的收益。在廉租房建设方面，政府要针对不同层次的人群建设不同的廉租房，满足不同收入群体的需要；而且，廉租房与经济适用房相比更有利于人才的流动，促进人力资源的充分发挥，提高各企业对人才的利用效率。由于目前我国长期房租数据很难找到，因此本文没有办法做实证分析来验证房地产价格的长期走势是否与房租长期走势一致，在这里只能进行理论的探讨和分析，这也是本文最大的不足。