编辑 | 未密（wismix）






房地产市场


房地产一级市场：房地产一级市场是由国家垄断的市场，又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到"七通一平"（忘记什么意思了？回复fj2吧，再温习下）的熟地。


房地产二级市场：房地产二级市场是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场；也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。


房地产三级市场：而三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。






房地产费用


房屋拆迁补偿与货币补偿基准价：是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。（被拆迁房屋的货币补偿基准价,是指由房屋拆迁主管部门会同政府价格主管部门按年度或半年度同类地段、同类用途新建房屋市场交易的平均单价确定,报人民政府批准并对外公布的房屋基准价格。）


土地收益金(土地增值费) ：土地使用者将其所使用的土地使用权（或含连同地面建筑物一起）转让或出租给第三者时，就其转让土地交易额或租金按规定比例向财政部门缴纳的价款。


土地出让金 ：各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）；或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
Ps：共和国土地没有买卖，只有出让。






必知“系数”


得房率：是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积）之比，其中套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积，销售面积(也称套型建筑面积)=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积(俗说"公摊面积")。
得房率是买房比较重要的一个指标，得房率太低，不实惠，得房率太高，住户会感到压抑。得房率在80%左右比较合适，一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。


公用建筑面积分摊系数：是指将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到的系数。






设施用地


公共服务设施用地：又称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地。


市政公用设施用地：是指市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地。






高科技住宅


标准绿色住宅：标准绿色住宅是基于人与自然持续共生原则和资源高效利用原则而设计建造的一种能使住宅内外物质能源系统良性循环，无废、无污、能源实现一定程度自给的新型住宅模式，它是全方位的、立体环保工程，主要包括：使用高科技环保型建材、推广污水处理再利用技术、充分利用自然光资源、对小区垃圾实行无公害处理。


装配式建筑：是指用预制的构件在工地装配而成的建筑，优点是建造速度快，受气候条件制约小，节约劳动力并可提高建筑质量，主要类型包括折叠砌块建筑、折叠板材建筑、折叠盒式建筑、折叠骨架板材建筑、折叠升板和升层建筑板柱。


3D打印建筑：是指通过3D打印技术建造起来的建筑物，即利用光固化和纸层叠等快速成型的技术方式，借助由建筑材料制成的特殊"油墨"，依据电脑设计的图纸和方案，采用巨型三维挤出机械构成为房屋创建基础和墙壁，原理跟使用泥造砖相似，建成的建筑能够抵挡地震和其他自然灾害，而且具有用料省、污染小、造价低、工期短等多重优点。


智能化大厦 ：又称"智能型大厦"是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和使用者的服务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑。


智能化大厦又简称为3A建筑：建筑设备自动化系统（BAS），办公自动化系统（OAS）通信自动化系统（CAS），其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统，故也有称智能化大厦为5A建筑的，即消防自动化系统FAS）,保安自动化系统（SAS）。


智能家居：是以住宅为平台，利用综合布线技术、网络通信技术、安全防范技术、自动控制技术、音视频技术将家居生活有关的设施集成，构建高效的住宅设施与家庭日程事务的管理系统，通过互联网技术将家中的各种设备连接到一起，提供家电控制、照明控制、窗帘控制、电话远程控制、室内外遥控、防盗报警、环境监测、暖通控制、红外转发以及可编程定时控制等多种功能和手段。






法律条款


格式条款：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款使当事人订立合同的过程得以简化，提高交易效率。


内部认购：近年来，许多房地产发展商在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，以在小范围内推出一种"内部认购"的方式销售商品房。内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照"开盘价"而言的，如果按照目前房地产发展商通行的"低开高走"的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的"最低时段价"，购房者应给予谨慎的关注。同时，房地产营销商为了保证尽可能多的赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如在作好预先准备的前提下果断出手，往往能得到实在的优惠，这样一套房计算下来可能会有数以几万计的"便宜"。当然，这种便宜与风险共存，购房者要十分慎重地考察该项目发展商的资质是否可靠，以免不小心摊上麻烦，使自己的合法权益受到损害。


一次性买断价：是指买方与卖方商定的一次性定价，其主语是“价格”，也就是房屋的总价，属于房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。






房产金融


定金：是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。


楼宇按揭：即楼房抵押货款，是房地产信贷中的一种抵押担保方式，楼宇按揭是发展商、银行和购房者三方面的一种约定，约定购房者将其已预付部分购房款房产的全部权益做抵押，发展商为购房者按期消偿银行贷款做担保，在履行债务时，银行有权处分抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。


银行按揭：银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到八成不等，期限由1年到30年不等。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段。


房地产契税：是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋，包括营业税、房产税、营业税附加、印花税、个人所得税、纳税保证金、房地产交易手续费、房屋权属登记费。一般约为房价的1.5%，购买第二套住房的契税约为3%。


等额本息：又称为定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择！


等额本息还款法的计算公式： P:贷款本金 R:月利率 N:还款期数 其中：还款期数=贷款年限×12


等额本金：又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。
等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式。


等额本金还款法的计算公式：每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+（本金-已归还本金累计额）×季利率






其他小知识


业主委员会：又称为小区管委会，是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。


房屋修缮与保修期：房屋修缮是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护，以保障房屋的住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能。
保修期是指物业开发建设单位在物业交付使用后，对业主承担保修责任的期限。




商品房维修基金与公共维修基金：商品房维修基金是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定，新建商品住宅(包括经济适用住房)出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。


公共维修基金：是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备维修基金。






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