市区二手“小复式”低总价高实用率，一直备受“首置”买家的欢迎
　　与普通洋房相比，小复式单位结构紧凑，虽然单价较高，但低总价高实用率的特性，一直备受首置买家的欢迎。而且由于其租赁回报相比平层单位要高，投资者对其亦高看一眼。读者阿森从事建筑设计工作已逾六年，计划在明年底与女友“拉埋天窗”。据了解，阿森对小复式单位情有独钟，考虑到他与女友的工作地点，一个在珠江新城，一个在东风东路，他想在天河和越秀两区，寻找近地铁的复式两房作为婚房，置业预算介于150万~160万元。为此，记者向多位中介人士打探小复式盘源行情，发现符合阿森置业需求的物业普遍叫价2.8万~3万元/㎡，而且可选盘源并不多。
　　文/图/表：记者 王雯倩
　　置业推荐·勤天E品上馆
　　据读者阿森的要求，合富置业储备分区营业经理罗辉推荐一套勤天E品上馆的66平方米两房小复式单位，总价约158万元，在阿森的预算范围内。勤天E品上馆地处中山大道与科韵路交汇处，多路公交线路途经，沿线BRT可快速到达市内各处，而且周边好又多超市、银行等生活配套设施齐全。不过，由于该项目的物业管理由国内著名酒店管理公司担当，业主在享受优质物管服务的同时，所要承担的物管费也要比普通洋房产品更重一些。
　　罗辉表示，目前勤天E品上馆的成交均价为2.2万~2.3万元/m2左右，与年初比较，成交价上升了10%左右，与去年同期比较，上升的幅度超过15%。租赁方面，该楼盘是商住两用的小复式单位，租金单价为80~100元/m2/月左右，所推荐的盘源月租6500元/月，与年初相比有10%左右的升幅，租户基本上是周边上班的白领一族。该盘源的租金回报率超过4%，业主普遍倾向于长线持有放租，放售的盘源非常稀少。
　　置业推荐·三木国际公寓
　　另据合富置业中环分行主管周小芸介绍，目前片区内比较热门的小复式楼盘是三木国际公寓，其均价约为2.5万~3万元/m2之间。与年初相比，该楼盘上升了约2000元/m2，与去年7、8月相比上升了3000~5000元/m2左右。
　　周小芸表示，价格升幅的速度，小复式单位和普通平层单位其实差不多，没有因为户型的不同而有区别。目前，该楼盘的放盘量较充裕，20平方米左右，总价在60万元左右的小面积单位最抢手，“因为总价低，租金回报比较高，所以客户多数会购入物业后再转为放租。”小复式单位业主有一定的议价空间，幅度在三五万元之间，基本没有反价现象。租赁方面，30平方米的小复式租金大约为3000元/月，与年初相比上升了约300~400元/月。
　　惊！双子星城28㎡一房一厅年涨27万
　　据多位中介人士介绍，在过去一年中，不少复式单位的涨幅“凶猛”。满堂红市场部高级经理周峰表示，以海珠区的翠馨华庭和双子星城为例，今年上半年翠馨华庭和双子星城的二手住宅买卖成交量分别比去年同期增加1.7倍和1.38倍，翠馨华庭在今年1~7月的成交价为23209元/m2，比去年同期上升19.5%，双子星城在今年1~7月的成交价为25229元/m2，比去年同期上升5.4%。
　　中原地产张玉琼告诉记者，双子星城有一套28平方米的一房，去年6月价格是63万元，今年8月卖出了90万元，涨幅高达43%。这套小复式是一房一厅户型，下面是客厅和厨房，楼上是卧室和卫浴间。由于毗邻中大布匹市场，特别受租客青睐，一房一厅单位租金达到3000元/月，“受楼市大环境的影响，周边楼盘价格不断上涨，再加上其租金回报率还不错，该单位又是精装修，因此成交价比去年高出了不少。”
　　不过，与3、4月份以来普通洋房业主频频反价不同，小复式物业中业主反价现象并不明显，只有少数业主反价，因为总价相对较低，反价幅度也不算高，基本在2万~5万元之间。据中原地产张玉琼介绍，其所在分行8月初就遇到了一宗双子星城的反价案例，一间32平方米的一房一厅单位，业主放盘价格是90万元，由于看房的客户比较多，后来反价1万元，而买家为了购得该房，也愿意追加1万元，最终双方以91万元达成交易。而据合富置业洛溪分行主管戴泽丰表示，以洛溪板块奥园城市广场的小复式单位为例，业主议价空间介于3万~5万元之间，若买家选择一次性付款，议价空间会更大，而买家追价的情况则较为少见。
　　市区小复式
　　单价普遍在2.5万元/㎡以上
　　满堂红周峰表示，广州的小复式楼盘并不算多，现在主要集中在海珠区新港西、广州大道南一带，其他区域都是零星的散盘，或者是以大面积的复式单位为主。最近3个月，这类小复式的小业主也随着市场的变化而调整自己的放盘价，反价现象时有发生，而买家追涨的现象不算特别明显，通常是在第一次放盘价的基础上反价2%以内，仍有机会成交。
　　据了解，市区的天河、海珠、白云三区均有小复式盘源放售，如天河公园附近的上寓(东方都会广场)、理想青年荟，珠江新城的富力威尔斯、铂林国际公寓，海珠区的翠馨华庭、星御翠园、地铁八号线中大站附近的双子星城和晓港站上盖的晓港雅筑，以及白云区广州大道北同和地铁站附近的合一国际，都是小复式楼盘的代表。而在越秀区，复式住宅较少，拥有复式单位的多为一些楼盘的顶层大复式单位。
　　价格方面，由于上述小复式楼盘基本上都是楼龄较新的电梯楼，价格上也比一般的洋房较高，据中原地产分行的资深经纪反映，上述各区小复式楼盘成交均价普遍接近甚至超过3万元/m2。
　　如目前晓港雅筑和上寓的均价是2.8万~2.9万元/m2，合一国际3万元/m2，富力威尔斯和双子星城都是3.2万元/m2左右，理想青年荟由于楼龄较新，因此要3.3万~3.5万元/m2，铂林国际公寓就更不用说了，地处珠江新城核心地段，需要3.7万元/m2。相对较便宜的是翠馨华庭，目前的市场均价是2.3万~2.4万元/m2，因为偏离地铁站，新2现金网需要10~15分钟的步行时间，又无法共享中大布匹市场商圈优势，因此，价格远低于同一板块的双子星城。
　　小复式成交量价齐升
　　租金要贵500~1000元/月
　　与同地段、同户型的普通洋房相比，复式单位由于实用率更高，因此租金要贵500~1000元/月。中原地产华港花园分行营业经理农华锋表示，天河公园板块的普通洋房一房一厅租金是2500元/月左右，而上寓40平方米的一房单位实用面积相当于60~70平方米，而且楼龄较短，租金达3000元/月左右，理想青年荟的一房一厅月租则高达3300~3600元/月。
　　满堂红周峰分析，以海珠区的翠馨华庭和双子星城为例。今年1~7月翠馨华庭的平均租金为64.4元/m2/月，比去年同期上升25.8%，高于广州大道南板块15.5%的同比涨幅。今年1~7月双子星城的平均租金为89.7元/m2/月，比去年同期上升21.2%，高于新港西板块11.4%的同比涨幅。