[paragraph]2012年广州二手楼均价16743元/平方米，同比涨10.4%

■去年广州二手楼市首次置业者占比高达七成以上。

据市国土房管局数据，2012年广州二手楼登记交易5.9万套，同比下降15.6%。合富置业数据则显，去年广州二手楼成交均价16743元/平方米，价格同比上涨10.4%。而去年全市成交的二手房平均每套成交价约为145万元，也就是说如果去年初没买房的话，到了年底平均每套房就涨了十四五万。
实际成交预计同比上涨三成
市国土房管局数据显示，2012年广州二手住宅登记交易5.9万宗，成交494.3万平方米，较2011年分别减少了15.6%和17.5%。不过，登记数据一般滞后两到三个月，由实际成交活跃度看，2012年的二手楼市较前年有所好转。据合富置业数据统计，2012年广州二手住宅实际成交量较上年增加了三成左右，成交均价达到16743元/平方米，比2011年的15163元/平方米上涨了10.4%，主要是第四季度的价格涨速有所加快，该季度二手住宅成交均价接近1.8万元/平方米。
2012年广州二手楼市仍以实力较强劲的迫切型刚需支撑，首次置业者占比高达七成以上。第四季度随着市场信心恢复，改善和投资型需求活跃度逐渐回升，高端买家入市有所增多。
天河越秀萝岗楼价涨幅大

从各区的成交量看，越秀、天河、海珠、白云等中心区的增幅较大，大多在四成以上；番禺、花都等外围区域的增幅相对较小，在两成以下。主要受中心区一手新盘供应不足，外围新货较为集中的影响。此外，中心区的资源、配套、交通等优势较突出，也是不少二手买家青睐市区的重要原因。
从各区的价格走势看，2012年二手楼价涨幅较大的区域为天河、越秀以及萝岗三区。天河区和越秀区二手楼价快速上涨，主要受一手新货稀缺以及区域优势较突出影响。萝岗则主要受益于东部山水新城规划利好带动，区内一手楼市成为市场关注的新焦点，成交量上升，新盘价格走高，拉动了保利林语山庄、万科城 等核心区二手盘的价格有所上涨。
去年二手房楼价涨幅不大的区，从二手房成交总价看，100万以下的二手房交投占比明显呈下降趋势，2011年100万以下的占比在五成左右，2012年不足四成。而200万以上的占比则有所上升，由原来的约一成上升至两成左右。2012年第四季度二手住宅成交套均总价达157.7万，较此前的140万以下明显上升。由单价看，1.5万元/平方米以下的交投占比明显呈下降趋势，2011年1.5万元/平方米以下的二手房占比在六成左右，2012年降至不足五成。而1.5万元/平方米以上的占比则有所上升，由原来的约四成上升至五成以上。
■租赁市场
住宅月租金跃上40元/m2同比涨4.6%
租赁方面，2012年广州住宅租赁市场总体需求旺盛，租金有所上涨。2012年广州住宅租赁成交宗数同比增加3.8%，较2009年、2010年增加两成左右。租赁需求保持增长，反映了广州真实居住需求的增长。
租金方面，2012年广州二手住宅的平均租金较上年有所上涨。2012年广州市中高档商品住宅市场平均租金为40.8元/平方米/月，较2011年上涨了4.6%，涨幅较2011年有所减缓(2011年广州住宅平均租金的涨幅约为10%)。2012年上半年，广州二手住宅的租金基本保持较平稳的态势；下半年，随着楼价的回升，部分板块的租金也有一定幅度上涨，但涨幅不大，套均涨幅在5%—8%。
■机构预测
资金流向楼市热情或延续
合富置业认为，2013年广州二手楼市的走向，主要参考宏观环境（政策与经济）、通胀水平、价格涨速等三方面的因素。
首先从经济环境看，2013年全球经济仍面临诸多问题，不过，国内GDP增速仍会保持在8%左右，总体依然保持平稳。出于经济“防滞”的考虑，政策面再度大幅加码、收紧的空间不大，预计以“向紧微调”为主，如加强土地和资金监管、加强地方政府问责、加快推进房产税、控制房地产领域的货币量等。由此预计，2013年的经济、政策等宏观环境总体仍走稳，这也为广州二手楼市稳定市场信心，延续目前较良好的运行态势提供坚实的基础条件。不过，调控政策的走向仍是市场最大的不确定因素，一旦价格涨速过快，政策收紧的压力将会增大，预计这种情况有一定的可能性会出现在2013年下半年。
其次，预计2013年的国内流动性仍将保持宽松，社会广义货币（M2）将突破100万亿元。在国内外流动性带动下，预计2013年通胀压力将有所加重，预计CPI将呈上行态势，全年平均涨幅或在3%左右。受通胀有所加剧影响，预计资金流向不动产市场的热情或会延续，长期持有或保值增值的购房需求仍将保持较活跃的态势。
价格方面，受楼市大环境好转、通胀有所加剧等因素的影响，二手楼价将会继续走高。不过，由于目前楼价已在高位，加上广州二手楼市以较理性的自住刚需（首置和首改）为主，投资成分不高，在限购政策抑制下，楼价如2009年、2010年般快速上涨三成以上的可能性不大。
2006-2012年广州市二手房成交情况

（数据来源：广州市国土房管局、合富置业）
时间 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 同比
住宅登记宗数 75199 88359 53841 111451 95939 70589 59605 -15.6
住宅登记面积（万㎡） 619.9 747.3 453 958.7 825.4 599.3 494.3 -17.5
网签宗数 - - - - - 17546 25751 46.8
网签面积 - - - - - 127.2 199.4 56.8
住宅买卖套均面积（㎡/套） 82.4 84.6 84.1 86 86 84.9 82.9 -2.4
住宅买卖套均总价（万元/套） - - 66.1 87.7 109.5 128.1 144.8 13.0
住宅租赁套均单价（元/㎡/月） 29.9 31.3 31.4 31.6 35.6 39 40.8 4.6
住宅租赁套均总价（元/套/月） - - 2331 2439 2758 3042 3232 6.2
2006-2012广州二手楼价走势
成交均价（元/㎡）
2006年 5626
2007年 7487
2008年 7780
2009年 9561
2010年 12588
2011年 15163
2012年 16743
(新快报)