大学城北亭广场再度变身重新上路，记者探营大学城商圈
大学城北亭广场又有新动作，新接手的经营方希望以低消费重新吸引大学生前来消费。这个命运多舛的商场于2007年9月底开业，一个月后爆发租赁纠纷。至2009年，出租率从初期的六成急降至三成，影院撤场。这个号称大过天河城的大学城最早开张的mall，如今已远远落后广大商业中心，人气大不如前，且邻近大学城北站又有一个商业中心在建，未来面临严峻挑战。近日，记者深入大学城探营，看看大学城商圈内的多个商业体的现状。商业地产专家表示，大学城面对的消费群体主要是大学生，大学生消费力有限，经营商业体的人士必须对此有清楚认识。此外，商场必须有鲜明特色，方可吸引学生。满堂红商铺部高级经理张嘉伦表示，北亭广场改名后主打低消费，尤其是影院以平价取胜，有可能借此突围。 文/图：记者 李凤荷
北亭广场：已改名YH城，内围完全空置
商场档案：北亭广场位于广州大学城(小谷围岛)西面的北亭保留区，东南依北亭保留区的规划酒店和公寓区；东北连华南师范大学、星海音乐学院；南接广州大学和广东科学中心。北亭广场总占地面积 8.9万平方米，建筑面积逾12万平方米。
探营时间：本周一
记者从地铁四号线大学城北站坐382线到北亭广场，沿途经过多个大学，各个大学生活区也有基本生活配套。广大商业中心位于大学城中心区域，从外面看人气很够，单车停满了广场。北亭广场位于北亭村旁边，远离各个大学。记者看到北亭广场的名称已换成“YH城”，在距车站不远的门口放置一个广告牌，5D电影娱乐消费不到20元；桌球推广期内也不需要20元/小时。几个男大学生经过驻足看后认为桌球推广优惠价都很贵，若按30多元来收更是不可能。
北亭广场西门大部分商铺已关门，只剩下几个旅行社和便利店仍在开业。记者从西门进入，只见商场垂挂下新经营方的宣传口号，称要打造一个“华南休闲娱乐第一潮城”。商场里面的商店已基本结业，扶手梯也停开。北亭广场临街铺靠近麦当劳处才较有起色，时值中午时分店内有二十多位顾客在用餐，旁边的“禾绿寿司”则是“拍乌蝇”，传送带也停掉。北亭广场正门处则是一些运动品牌卖场及个人用品护理店，中式快餐的生意一般，绿茵阁因“商场调整”而结束营业。
北亭广场2007年9月底仓促开业，记者看到一位大学生在当年10月12日写了名为“论大学城北亭广场”的博客，“北亭广场除了外表模仿天河城外，连商业模式也有雷同，几乎都是响当当的品牌店。但北亭广场所处的营销环境是大学城，纯粹是低消费者的大学生，是靠着父母血汗钱消费的低层人员，能有如此高的消费能力吗……”这位北亭广场的目标消费者当时已看出该商场的定位问题。
广大商业中心：人气最旺
商场档案：商场设有美食中心，KFC等知名快餐品牌也进驻其中，是大学城内规模较大、功能最全的超级商业航母。这里有最大的文化活动广场、星级酒店、超大的KTV、网吧、风味美食长廊、沐足中心、潮流精品服饰街、名店城、西餐厅、大型粤式食府，号称大学城及岛上居民的“天河城”。
探营时间：2月中下旬
记者有一个喜欢玩模型飞机的朋友，他说，大学城最有人气的就是广大商业中心。记者与他到现场一看的确如此，商业中心内的食肆类似廉价版的大食代，多种地方风味特色的快餐集中在一个大饭堂内，从西关小吃到汉堡炸鸡和寿司，且饭食价格非常便宜，有肉有菜又大份的中式快餐只需10元左右。这位朋友告诉记者，以前来广大商业中心，基本上每个周末都碰到电信公司在这里搞推广活动，广场上满是宣传的帐篷和旗子，人气十足。
记者在网上找了一下广大商业中心的转租帖子，发现去年11月有一家10平方米大的精品店转租，原租客要求月租2800元，折合单价280元/m2。
专家会诊：地利优势最重要
商业地产专家表示，广大商业中心无明显推广也经营得这么好，显示商业地产一个特律：地段、地段还是地段。该商城位于大学城中部区域，与各个大学距离较近，周边是大型学生宿舍，与学生的生活连成一线。大学生间网络和电话沟通发达，一旦大学生对一个商业消费区域形成良性口碑，口碑传播非常快。
大学城新天地商业：尚在围板中
商场档案：该项目总建筑面积6万平方米，首期3万平方米的商场面积，5000平方米的临街休闲广场是各种极限运动、晨操、早市、散步等活动场所，可积聚大量人气。还有1万平方米的周边绿化。其中设有GOGO罗马景观步行街，将经营风格突出的“精品名店街”，以精品店、特色店、专业店为主。商铺租金为100~300元/m2，管理费是38元/m2/月。
探营时间：本周一
在大学城主干道上，电线杆上都挂着“新天地”的宣传旗。记者从大学城北站步行10分钟，来到中山大学生活区北一路的工地现场。工地围板上写着“Fun动全城”的字样。据某媒体2010年的报道透露，该项目以休闲、娱乐、购物为主题，消费人群以大学城师生为主。此外，还将辐射周边的村镇、大型楼盘。当时该报道已表示项目成功招租五成，不过至今仍未开业。
专家会诊：租金定得过高
满堂红张嘉伦表示，以大包租租下大学城一个商业体，单位租金或许只在十多元，租客承租价也是在二三十元而已。据记者翻查资料，北亭广场的租客透露初期租金在33.8元/m2，如今租金不得而知。大学城仍需较长的商场培育期，短时间内租金过百不现实。中原地产罗思源表示，他估计大学城的商业体一楼租金在100~200元/m2之间，二楼租金在100元/m2左右，三楼以上租金不超过100元/m2。大学城一个新生商业体的初期租金达不到100~300元/m2水平。
专家会诊：影院是个突破口
广东资深商业地产专家孙雄认为，造成北亭广场现状主要是因为原来的投资方资金不足，急于缩短回报周期，招商团队未摸清大学生群体消费习惯、特点而致。
满堂红张嘉伦表示，北亭广场经过多年挣扎，已丧失当时的先发优势。不过，对于自驾一族到大学城游玩的人群来说，北亭广场仍是一个熟悉的地标，现时变身YH城，影院会是一个突破口。现在不少人专门来大学城广东科学中心，就是为了看IMAX。如果这个影院与市区影院放映周期同步，价格又比市区便宜，有可能吸引大学生前来消费。他认为，目前新经营方正在重签租户，大部分商场空置的情况可能会在未来有所改观。
中原地产工商铺高级营业总监罗思源表示，北亭广场在他印象中就是一个大学生招聘场地，近两年他为招聘的事情几次来这里。从商业地产的眼光看，他觉得北亭广场的硬件不错，室内设计和空间分布都不错。大学城商圈作为新生的商圈，培育期需要较长时间，而且对于大学生这一特定群体，必须贴近大学生需求，着重文化气息与艺术潮流。 |
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