本人是新手过来大学城投资，高价拿了在路边的一栋新楼（390元/间房），谁知道投资了10几万进去装修了新旅馆，但生意很不理想，本来说新开旅馆的生意差点没事，但坚持做了两个月还是没有什么起色，这时才意识到事情的严重性，才偷偷暗访其他旅馆的生意和以前的老江湖老板请教和中介详聊等等以后才真正知道大学城旅馆的很多内幕，他们都说，如果不是同行，如果不在大学城经营过旅馆一年以上的都不知道这些情况，因为一般他们不会对外人说真话的。包括在大学城读书经常开房的学生都是不了解的。

中介说如果过了12月份的旺季，到了明年再转的话，给人家都不要了！前一个月在中介的指导下终于将我手中旅馆脱手出去，算是不幸中的万幸！以下是我几个月来请教到的经验和感想，希望对各位师弟师妹有益。

一、市场现象

大学城旅馆今年出现了可悲又可笑的现象：

1、  大学城旅馆中的老板，有点眼光的，看到新房增多这么可怕，都悄悄转手另谋生路。

2、  大学城旅馆老江湖老板有好几百个，看到新房成本这么高，都不敢拿房，因为他们深知道高价房必定是不归路，明年新房建好，培训的学生走后房价必定大跌。试想一下，如果真的是有钱赚，为什么这么多老板都不拿房开分店，如果是有钱赚肯定也是轮不到刚刚来大学城不到一年的新手拿房了，因为他们比谁都清楚情况和知道房东的住处，他们想拿房的话，外部的人根本是没机会，这个道理谁都明白。

3、  现在大学城新建的房子大部分是炒房者和新手拿下，有经验的老板都只是望而却步，炒房者依靠资金雄厚拿了很多楼，装修一下再转给新手接（有经验的肯定不会要他的啦），从而获取高额利润。新手听本地房东忽悠，以为一年都是现在生意这么好做，房子还没建好就下定金订下。有不少留下几万定金的，后来向朋友了解到真实情况后，就丢下定金跑路，你说房东赚钱容易不？你说这种现象可笑不？

4、  大学城上千家旅馆中，因为他们都是今年以前签的合同，房价大多都是很便宜，都在痛哭没钱赚，所以已经超过一半的旅馆已经悄悄转手，有些房价较高的，转让不出去的，就报假账骗老乡或朋友或新手接手，当营业一段时间后发现又发现情况不妙，又转让让下一位不知情的朋友接手，如此轮换，可悲！！

二、市场状况

1、       新房新旅馆增多，压力倍增。今年大学城建房政策大幅度放松，今年仅仅4个月的时间大学城新建楼房增加上千家旅馆，新建楼房增多一倍以上，大学城的人口基本固定没有增多，而旅馆数量增多1倍以上，竞争程度大小，可想而知。

2、       炒房者多，哄抬物价，房间成本价格增加一倍。今年仅仅4个月的时间大学城新房新旅馆增多一倍以上，房价由以前200多提价到400多，你说炒房者的威力厉害不？

3、       新房房价过高，旧房房价低初见优势。前两年所建的房屋房价在100多到200多，现在的房价400多，根本新房无法和旧房的老板竞争。

三、房价升高原因分析

1、炒房者多，哄抬物价。新房建多，被炒房者有机可趁，炒房者利用新手投资者对大学城行情不了解并且投资赚钱心切的特点，炒房者都是抢着订下新房，新房建好以后，再花几万元装修和买一下设备，搞好以后就高价几十万转让，从中赚取高额利润，只有不知情的新手才敢接手，接手后经营几个月才大呼上当，但又不能丢下几十万不管，所以只能又转让，报假账骗老乡或朋友或新手接手

2、9-12月月份是大学城旅馆生意最旺的时期。因为几千名培训的学生已经将一大半的旅馆填满，所以竞争很少，供不应求，房价很高，生意很好做。这个时候生意最好做，所以有点眼光的老板都选择这个时候转让出去。等到一月份以后培训的学生走后，房价成本高的旅馆，基本是零利润或亏本。

3.旧楼被拆，房源紧张。短短几个月内几百栋楼被拆（拆掉建新楼），而新建的还没有能建好，让本来房源不够的大学城房源更加紧张，房价一路飙升，等明年新房建好，房价必定恢复平常，如果竞争激烈，遇上价格混战，那必定明年很多高价的旅馆倒闭，因为无论如何新房的老板也竞争不过以前老江湖的老板，更何况以前老板的成本价格只有他们的一半而已。

四、利润分析

1、  营业分析：按往年来看，下半年9-12月是旺季，配置好点的旅馆月租价格在800元左右，日租70元每天左右，而日租房只有周末或考试日或大节日才有可能爆满以外，周日-周四是没有几个人光临，因为学生都要上课，生意好点的旅馆能开到4个房左右，有些旅馆一个都没有或很少。但总体上说这几个月是最赚钱的时候。上半年配置好点的旅馆月租价格在600左右，日租价格60元左右。如果房租成本过高，下半年9-12月旺季没有赚到钱的话，那就意外着可能上半年要亏本的危险，或者是赚取2000元左右辛苦费，如果雇人看管就可能亏本。

2、  成本分析：现在新房价格在450元一个房整栋整年租，而寒假暑假3个月的超淡季和平时退房后又要10天左右的招租的空档期，算起来差不多其实是600元每月了，还没有将人工费和洗床单费、电视费、卫生费、宣传费等等加起来，如果是按现在这个行情，

还是有钱赚，但如果等新房都建好、培训学生走后，如果现在这个成本房价基本是零利润，所以以前在大学城经营旅馆的老板都不拿新房，因为房价太高，没钱赚，只有新手和炒房的拼命地抢，大学城的很多有经验的中介都说明年大学城旅馆的泡沫将会破灭，将不少旅馆倒闭，特别是房价成本高的。

五、生意难做分析

1、  政策原因，大学城的民房无法搞营业执照，时时刻刻都面临着工商局封店和抓去坐牢的风险，经营者如果是学生还要交到学校留档案。

2、  房租高，新建房子增多上千家，竞争加大，本来房价成本应该降低，但由于炒房者牛，房价反而上升2倍，利润几乎没有，只要请一个清洁阿姨都可能亏本，只能自己赚点辛苦费，随时面临亏本倒闭的可能，利润过少，还不如出去打工或另谋发展。

最后给大家一个小建议：投资有风险，不轻易相信老乡或房东忽悠，实地考察了解一整年的情况再出手，不是现在生意好就是一年的生意好，有淡季和旺季之分。

说的很多道理，明年是很多旅馆会倒闭的，增加了这么多

我有一个朋友前一个月花了10万接手了南亭那个新房阳光住宿的，450/一个房的，他说现在还有钱赚，再过一个月就要亏本了，悲哀！！有谁敢接手的可以帮你介绍，位置很好的，所有东西都是新的，他说亏本都转了

这么没什么奇怪的，新建这么多房，明年不倒闭才怪

真是这样？不过大学城的旅馆及租房价翻了一倍这个是事实！

大学城有的是情侣，再说现在入去的都是90后了，出去开房的频率也高，只要经营得好，有回头客，赚钱还是容易的。当然了，亏本的商家肯定有的，看怎样经营了，天下没有包赚不赔的生意

分析得比较细，帮顶啦，至于现状是怎样，还是调查者才清楚了。
总的一句，投资有风险，投资要谨慎！

确实是，看到这种情况，几个月下来，已经有一半的旅馆换老板了，都是外面不了解行情的接手了，真是里面的人想跑出去，外面的人抢着爬进来

我们赚不赚钱就不知道了，但是房东是肯定赚钱了，哈哈哈，现在房东知道旅馆生意不好做，怕旅馆的老板跑路，现在要的押金都很多，让你想走都走不了，转让还要高额茶水费，房东真是爽，一栋楼一年转让几次，谁都没钱赚，房东的口袋是鼓起来了

都是生意难做啊

之前新闻有报道大学城的租房如何火爆，看到这里才知道有个中曲折，之前还有朋友想在村子里拿房，到处打听消息，哎，终究不是自己的房子，压力大啊!

LZ辛苦了，顶！！！

有点道理啊

赚钱这点事，说难吧，很难，说容易吧，对有些人，还真的挺容易！

其实也不是的，要学会做营销，找准学生客源，有些老板赚得很好的

很好的文章  明年做旅业吧  很多人倒闭 房价降低了

不要急功近利！要脚踏实地！理性投资！
QQ2677653202.

学习了

经验贴！

野狼王:都是生意难做啊 (2011-12-11 16:38)

有危必有机，人的收入高左，房租自然高，大学城学生每年都在增加，需求越多。